Rynek nieruchomości, tak jak każdy inny rynek podlega wahaniom. Okresy koniunktury przeplatają się okresami stagnacji i zmniejszonej ilości transakcji.
Jednak analizując go w długofalowej perspektywie można pokusić się o stwierdzenie, że jest to najbardziej bezpieczna forma inwestowania.
Wymagająca jednak określonej wiedzy.
Chcąc kupić swoje pierwsze mieszkanie na cele mieszkaniowe czy na cele inwestycyjne powinieneś zapoznać się z podstawowymi aspektami dotyczącymi analizy rynku nieruchomości w Twoim mieście, wysokością cen transakcyjnych oraz tym, jak ocenić stan prawny nieruchomości czy jak zgromadzić niezbędne do transakcji dokumenty.
Naturalnie możesz skorzystać z pomocy doświadczonego pośrednika nieruchomości, notariusza, doradcy kredytowego ale w naszej ocenie nawet taka pomoc nie daje 100% pewności, że cała transakcja przebiegnie bezpiecznie.
Dlatego zachęcamy Cię do pogłębienia swojej wiedzy o nieruchomościach nawet w podstawowym zakresie i podejmowania świadomych decyzji zakupowych.
Witamy Cię na naszym blogu poświęconym nieruchomościom!
Temat 1: Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości ?
Aby Twój zakup był udany tzn. abyś kupił mieszkanie, które z jednej strony spełni Twoje potrzeby mieszkaniowe a z drugiej strony, w perspektywie czasu, zyska także na wartości- musisz dokonać właściwej analizy. A więc ocenić:
- Lokalizację mieszkania
- Stan prawny nieruchomości
- Stan techniczny nieruchomości
- Dokonać oceny wartości tego mieszkania i złożyć swoją ofertę
A także:
- Przygotować wszystkie niezbędne do transakcji dokumenty i zadbać o bezpieczeństwo transakcji.
Jeżeli kupujesz swoją nieruchomość na cele inwestycyjne powinieneś dodatkowo ocenić w jaki sposób nieruchomość ma dla Ciebie zarabiać. Czy zdecydujesz się na:
wynajem całego mieszkania
wynajem mieszkania na pokoje
wynajem mikrokawalerek
wynajem krótkoterminowy
lub tzw. flipa
Jak widzisz jest sporo aspektów na które chciałybyśmy już na wstępie zwrócić Twoją uwagę.
Temat 2. Formy prawne własności
Jeśli chodzi o formy prawne nieruchomości to istnieje ich kilka. W tym rozdziale skupimy się na omówieniu jednej z nich.
Pierwszą najbardziej popularną formą jest odrębna własność.
Taka nieruchomość posiada własną księgę wieczystą z numerem. Numer tej księgi jest o tyle istotny, iż po tym numerze jesteśmy w stanie sprawdzić wiele istotnych informacji na temat tej nieruchomości. ( o tym więcej mówimy w rozdziale nr 4 Księga wieczysta – jak czytać).
Cechą takiej nieruchomości jest to że wraz z własnością nieruchomości jest związany udział w gruncie a właściciel może dowolnie rozporządzać swoim lokalem. Jest to ulubiona forma własności zarówno dla osób kupujących mieszkanie na własne cele mieszkaniowe jak i wśród osób kupujących mieszkanie pod inwestycje. Dzieje się tak dlatego, że księga wieczysta zawiera informacje z których dowiemy się na temat wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na nieruchomości.
Temat 3 Spółdzielcze Własnościowe prawo do lokalu – czyli co?
Inną równie popularną wśród inwestorów i nabywców formą własności jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest to ograniczone prawo rzeczowe będące jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych.
W rzeczywistości takie prawo niewiele różni się od odrębnej własności tak samo jak odrębną własność można je sprzedać, wynająć, podlega dziedziczeniu można je również podarować.
Mieszkania spółdzielcze własnościowe dzielą się jeszcze na takie które:
- Posiadają księgę wieczystą,
- Nie posiadają księgi wieczystej ale można ją założyć bez żadnych przeciwskazań.
- Bez możliwości założenia księgi wieczystej.
Jeżeli chodzi o ten trzeci rodzaj nieruchomości to status braku możliwości założenia KW obniża jej wartość. Dzieje się tak dlatego, min. że potencjalny nabywca nie może wziąć kredytu by sfinansować zakup. Ten rodzaj nieruchomości jest też zazwyczaj niżej wyceniany. Warto zatem przed zakupem zwrócić uwagę na ten aspekt.
Temat 4 Udziały w nieruchomości czy można to kupować?
Kolejną formą prawną prawną są udziały. Każda z osób posiadających udział w nieruchomości jest współwłaścicielem całości nieruchomości a nie np. jej wyodrębnionej części. Wiąże się to z określonymi różnicami w stosunku do sprzedaży/kupna całej nieruchomości.
Różnice polegają na tym, iż podejmowanie jakichkolwiek czynności związanych z zarządem nieruchomością a więc np. z remontem, wymaga porozumienia i zgody wszystkich współwłaścicieli.
Powyższe okoliczności sprawiają że udział w nieruchomości jest często tańszy od nieruchomości stanowiącej odrębną własność a korzystanie z nieruchomości (mieszkania, budynku, gruntu) będącej przedmiotem współwłasności może powodować różnego rodzaju spory pomiędzy właścicielami.
Jednakże nabywając udział w nieruchomości mamy furtkę zniesienia współwłasności.
Zniesienie współwłasności może polegać na odkupieniu udziałów od pozostałych właścicieli lub na sprzedaniu własnego udziału innemu właścicielowi lub fizycznym podziale i wyodrębnieniu kilku nieruchomości.
Jednak w przypadku braku zgody wszystkich właścicieli na którekolwiek z powyższych rozwiązań w drodze umowy czy innymi słowy dogadania się
Rozwiązaniem na zniesienie współwłasności pozostaje rozwiązanie sprawy na drodze sądowej.
Dlatego jeżeli jesteś początkującym inwestorem lub jeżeli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie raczej nie doradzamy Ci zaczynania od kupna udziału w nieruchomości może bowiem okazać się, że będziesz musiał rozwiązać wiele aspektów prawnych które są czasochłonne i wymagają wiedzy specjalistycznej.